Um imóvel posto para locação pode não atender às demandas do locatário, sendo necessário que alterações sejam realizadas a fim de atender as necessidades de quem irá utilizá-lo como residência ou como sede de uma empresa.
Diante disso, será que o inquilino tem direito a realizar obras nesse imóvel? E se fizer, haverá direito de ser restituído dos valores que tiver pago pelas obras? Primeiramente, temos de entender os tipos de obras que poderão ser feitas nesse imóvel.
Benfeitorias, modificações externas ou internas
As benfeitorias são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade. E elas se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias.
As benfeitorias necessárias são aquelas que visam conservar ou evitar que o bem se deteriore, como a reforma de um telhado que estava prestes a cair; as úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem; e as voluptuárias têm por finalidade garantir o deleite ou luxo no uso do bem.
O inquilino pode fazer mudanças no imóvel?
Quando falamos da benfeitoria necessária, o inquilino poderá fazê-la sem nenhum problema, inclusive, mesmo que o locador não tenha autorizado, é possível que o locatário a faça, conforme prevê o art. 35, da Lei de nº 8.245/1991. Nessa situação, o inquilino terá direito de ser restituído por essa benfeitoria ou poderá exercer o seu direito de retenção, isto é, ficar no imóvel pelo tempo que for necessário para que o valor gasto nesta benfeitoria seja debitado do aluguel que teria de pagar.
Na hipótese de a benfeitoria ser útil, apenas se houver autorização do locador o inquilino terá o direito de ser indenizado e/ou exercer o direito de retenção. No caso da benfeitoria voluptuária, não haverá indenização e o inquilino poderá retirá-la, ao final da locação, mas desde que isso não afete a estrutura do imóvel.
Não há, na lei, nenhuma proibição em realização de benfeitorias pelo inquilino, existe apenas o regramento em relação ao seu direito de ser indenizado ou não por elas a depender de sua natureza e autorização do locador.
As modificações internas ou externas do imóvel, que não se confundem com benfeitorias, não podem ser introduzidas sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Medidas para se prevenir e como agir em caso de alterações no imóvel
É importante que o locador, antes de iniciar o período de locação, faça uma vistoria no imóvel com o futuro inquilino para verificar o estado atual do bem e tudo que nele exista, redigindo um documento e solicitando a assinatura de todos.
Quando o locador suspeitar que foi realizada alguma obra em seu imóvel, deve solicitar uma vistoria, como é o seu direito (art. 23, inciso IX, da Lei de Locações), a fim de identificar qualquer alteração não consentida.
Constatada alguma alteração, poderá o locador notificar o locatário para desfazê-la, caso seja possível, em prazo razoável e, se for do seu interesse, pedir para que o imóvel seja desocupado, por ter havido violação da lei e, eventualmente, do contrato.
Não sendo atendida a notificação, caberá ao locador ingressar com ação de despejo em desfavor do inquilino.
