Um dos maiores problemas que síndicos e condomínios enfrentam, sem dúvida alguma, é a inadimplência dos condôminos, em função disso, surge a pergunta: Quais providências devem ser tomadas?
A lei que regula as relações do condomínio prevê direitos e deveres ao condômino, dentre eles, a contribuição condominial, senão vejamos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
A mesma lei prevê as penalidades que podem ser aplicadas em caso de descumprimento dos deveres. No caso da inadimplência da tarifa de condomínio, a pena é de juros moratórios e multa de até 2% sobre o valor devido.
Uma questão corriqueira no cotidiano dos condomínios é que, o condômino inadimplente seja impedido de utilizar as áreas comuns, ocorre que, esta não é uma prática recomendável. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já proferiu decisões que deixam clara a impossibilidade de proibir o inadimplente de se utilizar das áreas comuns, sejam elas de lazer ou não, sob pena de pagar indenização por danos morais ao condômino.
Caso o condomínio decida aplicar tal penalidade ao condômino e este ingressar com ação judicial pleiteando uma indenização, a possibilidade de êxito é muito grande. A justificativa é no sentido de que a utilização das áreas comuns, sem a exclusão dos demais condôminos, é um direito previsto no artigo 1.335, inciso II, do Código Civil. Além disso, fere a dignidade humana, pois o condômino acabaria tendo sua condição exposta, o que caracteriza uma situação vexatória de cobrança, algo vedado, independente do caso em discussão.
Seguindo a mesma linha, é proibida a divulgação de lista com o nome dos inadimplentes no condomínio, pois também caracteriza situação vexatória. Caso ocorra, o condomínio também pode vir a responder por danos morais.
Portanto, será que vale a pena o risco? Os prejuízos podem ser grandes em eventual condenação por danos morais.
Caso você seja o condômino penalizado, agora já sabe que possui grandes chances de conseguir uma indenização mediante ação judicial, caso seja exposto a situação de cunho vexatório, em função de eventual inadimplemento das taxas condominiais.
Existem outras formas previstas em lei para a cobrança dos inadimplentes:
- Aplicação de juros mensais e multa de até 2% sobre o débito (art. 1336, § 1º, Código Civil);
- Proibição de votar em assembleias (art. 1335, III, do Código Civil);
- Protesto dos títulos vencidos e inscrição no Serasa/SPC (art. 784, X, do Código de Processo Civil);
- Penhora e leilão do próprio imóvel, caso em que não caberá a alegação de “bem de família” (art. 3º IV, Lei 8.009/90);
- Aplicação de multa de até 05 vezes do valor da cota condominial por 2/3 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1336, § 2º, Código Civil);
- Aplicação de nova multa, também em até 05 vezes do valor do condomínio por 3/4 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1337, Código Civil);
- Ajuizamento direto de Ação de Execução, para a cobrança dos valores, sem precisar ingressar com Ação de Cobrança, que será muito mais demorada (art. 784, VIII do Código de Processo Civil).
